Ипотека в Дубае для иностранцев и россиян
Обновлено: 31.10.2026
Купить квартиру в Дубае в ипотеку может и житель ОАЭ, и покупатель, который живёт в другой стране. Для резидента-иностранца первый взнос за готовое жильё — от 20%, срок — до 25 лет. Без резидентской визы банк обычно даёт меньше: около половины стоимости. Ниже — правила ЦБ ОАЭ, условия банков из наших рабочих документов, все расходы и пример расчёта. Все суммы — в долларах США.
Кому банки ОАЭ дают ипотеку
| Резидент ОАЭ (виза + Emirates ID) | Нерезидент | |
|---|---|---|
| Можно ли получить | Да, основной сценарий | Да, но не во всех банках |
| Максимум кредита на готовую квартиру | до 80% цены (первое жильё до 1,36 млн $) | обычно до 50% (например, Mashreq) |
| Подтверждение дохода | справка о зарплате, выписки; для бизнеса — отчётность | выписки и подтверждение дохода из страны проживания |
| Возраст | от 21 года; к концу срока — до 65 лет по найму, до 70 лет для собственников бизнеса (условия Mashreq) | |
Если вы переезжаете в ОАЭ, часто выгоднее сначала получить визу и открыть счёт, а потом подавать заявку: условия для резидентов лучше. Подскажем порядок действий в вашем случае.
Сколько банк может дать: правила ЦБ ОАЭ
Центральный банк ОАЭ задаёт верхний предел — какую долю цены может покрыть кредит. Банк вправе дать меньше.
| Объект (для иностранцев) | Максимум кредита | Минимальный взнос |
|---|---|---|
| Первое жильё до 5 млн AED (≈1,36 млн $) | 80% | 20% |
| Первое жильё дороже 1,36 млн $ | 70% | 30% |
| Второе жильё или объект для инвестиций | 60% | 40% |
| Квартира на стадии строительства (off-plan) | 50% | 50% |
Ещё одно правило: все ежемесячные платежи по кредитам вместе с новой ипотекой не должны превышать 50% дохода. Первый взнос оплачивается из своих денег, а не из потребительского кредита или кредитной карты.
Источник: CBUAE Rulebook, Regulations Regarding Mortgage Loans, Article 3, по состоянию на октябрь 2026.
Ставки: из чего складывается процент
Большинство ипотек в ОАЭ — с плавающей ставкой: EIBOR + маржа банка. EIBOR — межбанковская ставка, её публикует ЦБ ОАЭ. На 30.10.2026 трёхмесячный EIBOR — 4,34%. Маржа фиксируется на весь срок, EIBOR пересматривается раз в 1, 3 или 12 месяцев. Есть и фиксированные ставки на 1–5 лет, после которых кредит переходит на плавающую ставку.
| Банк | Тип | Ставка по документу банка | Срок | Комиссия за оформление |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Islamic Bank | исламская (иджара) | от 3,95% до 9,35% годовых; строящееся жильё — 5,83–7,18% | до 25 лет | от 1 430 $ до 28 591 $ с НДС |
| Mashreq | обычная | EIBOR 3M + маржа или фиксированная — по одобрению | до 25 лет | 1,05% от суммы кредита |
| First Abu Dhabi Bank | обычная | фиксированная, плавающая или комбинированная — по одобрению | до 25 лет | 1,05%, минимум 1 430 $ |
Источник: Key Facts Statement банков — DIB (апрель 2026), Mashreq (v1.0), FAB (июнь 2025). KFS не является предложением банка; итоговая ставка зависит от дохода, кредитной истории и объекта.
Исламская ипотека устроена иначе: вместо процента банк получает арендную плату (иджара), а в конце срока передаёт вам квартиру. Для покупателя разница в основном в документах — платёж и расходы сравниваем так же.
Пример расчёта: квартира за 400 000 $
Резидент ОАЭ, первое жильё, готовая квартира. Кредит — 320 000 $ (80%), первый взнос — 80 000 $ (20%).
| Ставка | Платёж на 20 лет | Платёж на 25 лет |
|---|---|---|
| 4,5% | 2 024 $ | 1 779 $ |
| 5,0% | 2 112 $ | 1 871 $ |
| 5,5% | 2 201 $ | 1 965 $ |
Если ставка плавающая и EIBOR вырастет на 1 пункт, платёж при 5% на 25 лет увеличится примерно на 191 $ в месяц. Чтобы платёж 1 871 $ уложился в правило 50%, нужен доход от 3 741 $ в месяц, если других кредитов нет.
Расчёт аннуитетный, ставки — для иллюстрации, это не предложение банка. Курс: 1 $ = 3,6725 AED (фиксированный курс ЦБ ОАЭ).
Сколько денег нужно на старте
| Расход | Сколько | В примере |
|---|---|---|
| Первый взнос | от 20% цены | 80 000 $ |
| Сбор DLD за регистрацию сделки | 4% цены | 16 000 $ |
| Регистрация ипотеки в DLD | 0,25% кредита + ≈79 $ | 879 $ |
| Комиссия банка за оформление | около 1,05% кредита (Mashreq, FAB) | 3 360 $ |
| Оценка квартиры | 681–715 $ (DIB, Mashreq) | 715 $ |
| Страхование жизни и недвижимости | ежегодно, по тарифу банка | — |
| Итого на старте | ≈100 954 $ |
Это около четверти цены квартиры, а не 20%: сборы и оформление добавляют ещё примерно 5%. Комиссия агентства — по договору, в сумму не входит.
Источники: Dubai Land Department — сбор 4% за регистрацию; график сборов DLD — регистрация ипотеки; KFS банков.
Документы для ипотеки
- Резидент по найму: паспорт, виза и Emirates ID; справка о зарплате; выписки по зарплатному счёту за 6 месяцев; согласие на проверку кредитной истории (AECB); договор бронирования или купли-продажи.
- Собственник бизнеса: дополнительно лицензия компании, выписки компании и личные, иногда аудированная отчётность.
- Нерезидент: паспорт, подтверждение дохода и выписки из страны проживания. Требования различаются по банкам — точный список даём после первой консультации.
Как проходит одобрение: 5 шагов
- Предварительная проверка. Считаем, какую сумму вам реально дадут с учётом дохода и правила 50%. Бесплатно.
- Предварительное одобрение (pre-approval). Банк проверяет доход и кредитную историю и называет лимит. Плата в Mashreq — около 286 $.
- Выбор квартиры и оценка. Банк заказывает независимую оценку. Если оценка ниже цены, разницу доплачивает покупатель.
- Окончательное предложение банка (offer letter). После подписания есть 5 рабочих дней, чтобы передумать.
- Сделка в Trustee Office. Банк перечисляет деньги, квартира регистрируется на вас, ипотека — в пользу банка.
Ипотека на строящееся жильё
На квартиры в строящемся доме ЦБ ОАЭ разрешает кредит не больше 50% стоимости. Чаще покупатели платят застройщику по рассрочке во время стройки, а ипотеку берут на остаток при получении ключей. Это удобно при планах оплаты 40/60 или 50/50: 60% или 50% можно закрыть кредитом на готовую квартиру.
Ипотека и резидентская виза
Квартира в ипотеке может подойти для визы инвестора, если соответствует пороговой стоимости. DLD запрашивает письмо банка о том, сколько уже выплачено и сколько осталось. Требования меняются, поэтому перед покупкой мы проверяем их на дату сделки.
Почему с нами
- Сравниваем банки на ваших цифрах — платёж, стартовые расходы и переплата за весь срок в 2–3 банках.
- Работаем с документами банков напрямую: анкеты и KFS Emirates NBD, FAB, Mashreq, CBD, Dubai Islamic Bank и ADIB.
- Ведём сделку целиком — от предварительного одобрения до регистрации в DLD.
- Живём в Дубае и говорим по-русски — объясняем каждое письмо банка.
Мы не обещаем одобрение — решение принимает банк. Но заранее скажем, какие шансы и где условия лучше.
Вопросы и ответы
Может ли гражданин России взять ипотеку в Дубае?
Да. С резидентской визой ОАЭ условия такие же, как у других иностранцев: от 20% взноса за первое готовое жильё до 1,36 млн $. Без визы ипотеку дают только некоторые банки, обычно до 50% стоимости.
Какой первый взнос нужен для ипотеки в Дубае?
По правилам ЦБ ОАЭ для иностранца — от 20% за первое жильё до 1,36 млн $, от 30% за жильё дороже, от 40% за второе жильё и от 50% за строящееся. Плюс около 5% цены на сборы и оформление.
Какая ставка по ипотеке в Дубае в 2026 году?
Большинство ставок плавающие: EIBOR плюс маржа банка. На 30.10.2026 трёхмесячный EIBOR — 4,34%. По документам банков ставки начинаются примерно от 4% годовых; итоговую ставку банк называет после проверки дохода и объекта.
На какой срок дают ипотеку?
До 25 лет на жильё. Важно, сколько вам будет к концу срока: по найму обычно до 65 лет, у собственников бизнеса — до 70.
Какой нужен доход?
Все платежи по кредитам не должны превышать 50% дохода. Для кредита 320 000 $ на 25 лет под 5% нужно примерно от 3 741 $ в месяц.
Можно ли погасить ипотеку досрочно?
Да. В документах DIB, Mashreq и FAB комиссия — около 1% остатка, но не больше 2 723–2 859 $.
Дают ли ипотеку на квартиру в строящемся доме?
Да, но не больше 50% стоимости. Чаще выгоднее платить застройщику по рассрочке, а ипотеку оформить на остаток при сдаче дома.
Сколько занимает оформление?
Зависит от банка, полноты документов и продавца. Ориентир по срокам назовём после предварительной проверки — обычно это первый звонок.